Artykuł 11d znowelizowanej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych określa katalog metod, którymi posługiwać się mogą organy podatkowe i podatnicy na potrzeby weryfikacji ceny transferowej, aby zapewnić jej wysokość na takim poziomie, jaki ustaliłyby podmioty niepowiązane.
Oprócz pięciu metod podstawowych, tj. metody porównywalnej ceny niekontrolowanej, metody ceny odprzedaży, metody koszt plus, metody marży transakcyjnej netto oraz metody podziału zysku, przepisy umożliwią użycie innych metod kalkulacji ceny transferowej, w tym technik wyceny.
Ustawodawca w uzasadnieniu do ustawy od podatku dochodowego od osób prawnych z dnia 23 października 2018 r. jako przykład zastosowania technik wyceny przytacza przykład transakcji zbycia nieruchomości, w której ze względu na brak dostatecznie porównywalnych przedmiotów transakcji nie istnieje praktyczna możliwość określenia i późniejszej weryfikacji ceny transferowej w sposób inny, niż poprzez wycenę rzeczoznawcy. Zgodnie z wyjaśnieniem wskazanym w uzasadnieniu wycena taka, sporządzana przez rzeczoznawcę, nie spełnia kryteriów uznania wyceny za jedną z 5 metod podstawowych.
W ocenie ICT takie stanowisko ustawodawcy jest contra legem. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż wycena nieruchomości poprzez wycenę rzeczoznawcy może zostać zastosowana przy metodzie porównywalnej ceny niekontrolowanej.
Zgodnie z § 11 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie cen transferowych w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych metoda porównywalnej ceny niekontrolowanej polega na porównaniu ceny przedmiotu transakcji kontrolowanej z ceną stosowaną w porównywalnych transakcjach przez podmioty niepowiązane i na tej podstawie określeniu wartości rynkowej przedmiotu transakcji kontrolowanej. Porównania tego dokonuje się na podstawie cen, które stosuje dany podmiot na danym lub porównywalnym rynku w transakcjach z podmiotami niezależnymi (wewnętrzne porównanie cen) lub na podstawie cen, które stosują w porównywalnych transakcjach inne podmioty niezależne (zewnętrzne porównanie cen).
Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje rzeczoznawcy możliwość wyboru metody obliczeniowej, jednocześnie brak jest poprawnego wzoru operatu szacunkowego wynikającego z aktu wykonawczego, ale uregulowane jest, co powinno znaleźć się w dokumencie oraz jakie metody wyceny są dopuszczalne. Wyróżnia się cztery główne metody wyceny w tym podejście porównawcze, które sprowadza się do szacowania rynkowej wartości nieruchomości na podstawie zestawienia ze sobą lokali spełniających podobne do siebie kryteria.
Autor: Beata Rawa – Starszy konsultant podatkowy
